פינוי בינוי המחלקה לפינוי בינוי – איגוד וייצוג דיירים
יורם אסידון, מוסמך בתכנון ערים וניהול מדיניות סביבה,מנכ"ל ובעלים של א.ת.ו.ס – ייזום ניהול וייעוץ התחדשות עירונית.
״מדינת ישראל תיבחן לא בעושר, לא בצבא ולא בטכניקה, אלא בדמותה המוסרית ובערכיה האנושיים", דוד בן גוריון. אין כמו תחום ההתחדשות העירונית לשיקוף הפערים העצומים בין היכולת לשפר מהותית חיי כל כך הרבה, לעומת העליבות של החיים במאות שכונות ותיקות ומתפוררות. דמותה המוסרית של המדינה עומדת למבחן כל יום שפרוייקטים אלו מעוכבים. אם יש עדיין ספק בצורך הדחוף ביישום התחדשות עירונית בהיקפים נרחבים, מוצע למקבלי החלטות רבים לבקר בתדירות גבוהה יותר בשכונות הותיקות ולהביט מקרוב באילו תנאים חיים האנשים במקומות אלו. אולי זה ישכנע אותם שהגיעה העת לאפשר את הפרויקטים הללו ולא להעמיד מחסומים בלתי פוסקים בפני דיירים ויזמים.
הנפגעים הראשונים של אותם מחסומים הינן מאות אלפי משפחות שחיים במבנים מטים לנפול בשכונות מוחלשות, שהדרך לדירה חדשה עבורן היא אך ורק באמצעות התחדשות עירונית.
אם נביט על הגרף הדמוגרפי שנותר גבוה וקבוע, על צמצום השטחים הפתוחים, על הצורך לייעל את התחבורה ועל הצורך בציפוף הערים והגברת היעילות הכלכלית שלהן, נמצא שהתחדשות עירונית הינה המפתח המרכזי לצדק חלוקתי ועירוניות איכותית. למרות שרבים עוסקים בתחום התחדשות עירונית, רק למעט מאוד מאלו הפועלים בשם הדיירים ומטעמם, יש את ההשפעה והנחישות שיש ליורם אסידון, בעל תואר מוסמך בתכנון ערים וניהול מדיניות סביבה.
חרף בירוקרטיה מתישה וללא מימון חיצוני, בזכות סבלנות אין קץ ומחויבות חברתית עמוקה לבעלי הדירות, יורם, מייצג כיום מאות משפחות בפרוייקטים בפריסה ארצית, תוך הקפדה מרובה על עקרונות ברורים של הגנה על הדיירים הקיימים לאורך שנים, ועד קבלת הדירה החדשה.
יורם הקים מודל חברתי, עם בסיס עסקי לכל דבר ועניין, בו בעלי הדירות נוטלים אחריות מלאה לתהליך, ובאמצעותו כמנהל הפרוייקט הפועל מטעמם, שומרים על זכויותיהם לאורך כל הדרך, ומגיעים לתמורות המירביות האפשריות באמצעות הוצאת הפרויקטים השונים למכרז.
הזוכים במכרזים אלו חייבים לראות בדיירים שותפים מלאים לדרך ולזכויות החדשות שנוצרות במסגרת הפרוייקט, ובלבד שהפרוייקט מייצר את הכדאיות הכלכלית לכלל הצדדים. במסגרת המכרז דורש יורם עבור הדיירים ליצור הזדמנויות רבות עבורם וליצור פתרונות שונים ומגוונים שכל אחד מהם הוא עולם ומלואו.
דיירים מבוגרים למשל, יכולים לקבל דירה קטנה יותר ואת ההפרש בכסף מזומן, כך נוצרת עבורם הכנסה נוספת לשנות הפנסיה. קולגה של יורם, הדגיש בפניו באחת ההזדמנויות, את חשיבות הניהול לפיו ״אלוהים נמצא בפרטים הקטנים״, ועד כמה קריטים המקצוענות והדיוק הנדרשים בטיפול בדיירים, שאותם מלווה יורם אישית במשך שנים ארוכות. לשיטתו של יורם צדק חלוקתי אמיתי בא לידי ביטוי בכך שלדיירים שרובם שוכנו באותן שכונות על ידי המדינה לפני עשרות שנים, עומדת הזכות המלאה ליהנות מתוספת הזכויות, ובלבד שתמורות אלו עומדות בתקרת השווי שרשות המסים קבעה.
גורמים שמונעים מהם לממש זכויות אלו פוגעים באפשרות אוכלוסיות מוחלשות רחבות ליהנות ממובילות חברתית וכלכלית כפי שראוי שיהיה. במקביל להשקעה העצומה הנדרשת לצלוח את הבירוקרטיה הקשה, ממשיך יורם לפעול להטמעת נורמות הכרחיות, שנועדו לאפשר לדיירים לחיות בבניינים החדשים, לרוב במגדלים. זאת, מעבר למצוינות הליווי המשפטי, התכנוני, האדריכלי והשמאי אשר מקבלים הדיירים בחבילה אחת. בין היתר יורם אינו מתפשר על דבר אחד חיוני הנראה במבט ראשון כעניין טכני גרידא. ברובד אחד מקפיד יורם על תכנון מוקדם, החוסך ככל הניתן בעלויות התחזוקה השוטפות. הרובד השני הנו סבסוד משמעותי של עלות התחזוקה בבניין החדש. הקמת קרן תחזוקה, תנאי מרכזי בכל מכרז, מטרתה יצירת הכנסות לטובת סבסוד הדיירים הקיימים וכן הקמת עתודה כספית להחלפת מערכות יקרות אחת לכמה שנים.
הטיפול בעלויות התחזוקה בבניינים החדשים הנו חלק מהותי וקריטי בהצלחת כל פרוייקט מסוג זה. הצורך לבנות גבוה, הוא הכרח שרק ילך ויגדל בשנים הקרובות, במקרים כאלו עלויות התחזוקה גדלות משמעותית ולפיכך חובה למצוא מקור כספי שיפחית את עלות התחזוקה לבעלי הדירות הנוכחיים.
קרן תחזוקה כזו חייבת להתקיים לאורך חיי הפרוייקט וזאת כדי למנוע את דחיקתה החוצה של האוכלוסיה המקורית ממתחם מגוריהם. כמי שעוסק בתכנון ערים, וצופה עשרות שנים קדימה, מבין יורם שקרן תחזוקה כזו חייבת להישען על נכסים שיניבו הכנסה קבועה. מדובר באחד התנאים החיוניים להצלחתם של מתחמי פינוי בינוי. כלל הגורמים העוסקים בתחום מחוייבים למצוא פתרון ראוי להקמת קרן נכסית, ולא קרן הונית מתכלה, וזאת מהטעם הפשוט שלאחר התכלותה של הקרן ההונית, יעמדו הדיירים בפני שוקת שבורה. חזונו של יורם בנוי מרובד חברתי לצד רובד עירוני, אלו כוללים מתן הזדמנות לאנשים מהאוכלוסיות המוחלשות, להגדיל דרמתית את ההון המשפחתי, וזאת באמצעות קבלת דירה חדשה בשווי כלכלי ובסטנדרטים גבוהים בהרבה מאלו הנוכחיים. החזון האורבני הינו שימוש בתשתיות קיימות, תוך ציפוף הערים בצורה מושכלת, מהטעם הפשוט שאין ברירה אחרת בקצב גידול האוכלוסייה הנוכחי והיקף השטחים המצומצם שקיים בישראל. ציפוף כזה יכול לאפשר תכנון עירוני טוב יותר שיושתת על הליכה רגלית, רכיבת אופניים ותחבורה ציבורית. בנוסף, הציפוף הזה יכול להביא לשימושים מעורבים שיכללו מגורים, צרכי ציבור, כגון: גני ילדים, מסחר ותעסוקה כפי שנעשה בפרוייקטים אותם מנהל יורם.
ניהול פרוייקטים מורכבים כל כך, של התחדשות עירונית, מחייבים עבודה סיזיפית מדי יום, אך רק מעטים יודעים להרים את הראש ולראות את הדרך ואת המטרה.
גם כאשר מדובר בפרוייקטים של אחרים או ביצירת וקידום מדיניות כוללת בתחום, יורם טורח להציף סוגיות לצד פתרונות, וזאת מתוך הכרה שיש לעשות כל הניתן לקדם את התהליכים הללו. גם כאשר יורם נתקל בהתנגדויות מקבלי החלטות או בספקנות ליכולת להשיג תוצאות, יורם נחוש להמשיך ואינו מוותר, זו מהות מוביל דעת קהל וסוכן שינוי המחויב למטרה.
